INVESTIR DANS L'ANCIEN - MONUMENTS HISTORIQUES :

Il s’agit de l’une des lois de défiscalisation immobilière les plus anciennes. Instauré en 1913, le dispositif Monuments Historique offre aux propriétaires-bailleurs une déduction fiscale contre les travaux effectués, pour sauvegarder l’esthétique du patrimoine français.

Qu’est-ce que le dispositif des Monuments historiques :

Le dispositif Monuments Historiques permet aux investisseurs ayant des biens immobiliers classés comme « Monuments Historiques » ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques de profiter d’un allègement fiscal. Ces avantages fiscaux s’appliquent suite aux travaux de préservation et de restauration effectués pour la réhabilitation des logements anciens.

Les monuments historiques concernés :

La loi du 31 décembre 1913 précise la nature des biens éligibles à ce dispositif. Les biens classés historiques sont ceux dont la préservation constitue un intérêt public. D’autres catégories de bâtiments sont également concernées par cette loi :

- Les bâtiments classés comme monuments historiques.

- Les bâtiments classés comme patrimoine par le label de « la fondation du patrimoine ».

- Les monuments mégalithiques.

- Les bâtiments inscrits à l’inventaire supplémentaire.

** Il est strictement interdit de détruire ou de démolir les bâtiments classés.

Les avantages du dispositif Monuments historiques :

La loi Monuments Historiques est intéressante pour les investisseurs ayant de lourds impôts et pour les contribuables disposant d’un capital important à investir. Dans les deux cas, ce mécanisme promet des avantages séduisants à ne pas négliger :
  • La possibilité d’imputer les charges d’investissement sur les revenus globaux.
  • La déduction des primes d’assurance pour leur montant réel.
  • La possibilité d’être exonéré des droits de succession si les héritiers ou les légataires disposent d’une convention à durée indéterminée validée par le Ministère de la Culture et de la Communication.

Le dispositif des Monuments historiques allège les contraintes que peuvent imposer d’autres lois de défiscalisation.

 

  • Le propriétaire peut occuper son bien à titre de résidence principale comme il peut le mettre en location.
  • Lors de la location, la loi ne précise aucun plafonnement de loyer à respecter.
  • Le choix des locataires est libre, sans recourir à un plafonnement de ressources.
  • Les investissements Monuments Historiques ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
  • L’Etat peut offrir des subventions aux investisseurs pour accomplir les travaux de rénovation ; 35 % pour un bâtiment classé monument historique et 15 % pour un bien classé à l’inventaire supplémentaire.

Quelles sont les charges déductibles par ce dispositif :

Lors d’un investissement Monuments Historiques, certains frais et charges sont déductibles des revenus fonciers et d’autres du revenu global du propriétaire-bailleur comme :

  • Les frais d’emprunt liés à l’acquisition du bien.
  • Les charges de réhabilitation et d’entretien du bien.
  • Les travaux d’amélioration (sachant que les charges liées aux travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration du bien ne sont pas prises en considération).

Qu’il soit loué ou bien occupé, l’usage du bien historique en question peut générer différents avantages fiscaux.

 

Le bien historique ne génère aucun revenu :

Dans ce cas, le propriétaire a la possibilité d’imputer jusqu’à 100 % des charges et des frais des travaux si le bien est ouvert au public, partiellement ou entièrement. Cependant, si le bien est fermé au public, seuls 50% des charges sont imputables.

 

Le bien historique génère des revenus :

Si le bien ouvert au public est occupé par un locataire :

Les dépenses relatives à la rémunération du personnel sont déduites de la somme des recettes générées par le bien. Le propriétaire a également la possibilité de déduire un montant forfaitaire de 1 525 euros comme il peut, dans le cadre de la location du bien, imputer les charges liées à la location de la somme des loyers.

Si le bien ouvert au public est occupé par son propriétaire :

Dans ce cas, le propriétaire peut déduire seulement 75% des charges foncières de la somme des revenus générés par le bien. Les 25% des charges sont imputables aux revenus globaux de l’investisseur.

Quelles conditions à respecter :

 

Les avantages fiscaux du dispositif Monuments historiques sont accordés aux investisseurs correspondant aux critères suivants :

 

  • Le propriétaire doit disposer d’un bien classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
  • Le propriétaire doit détenir et conserver le bien pendant 15 ans minimum.
  • Le bien ne doit pas être détenu par une société (sauf pour une SCI familiale).
  • Le bien ne peut pas être mis en copropriété ou détenu par une société.
  • Le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation et de réhabilitation par des artisans agréés, supervisés par un architecte des Bâtiments de France pour respecter les normes de la loi.