Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Crédit immobilier

Un prêt immobilier peut non seulement financer l’acquisition d’un logement mais il peut aussi financer des travaux de rénovation. A ce moment-là, la banque demandera au principal concerné de garantir le prêt immobilier soit par caution, soit par hypothèque (ou crédit hypothécaire), soit par nantissement.

Outre la garantie qu’on peut vous réclamer, la banque peut aussi vous demander de souscrire à une assurance décès-invalidité.

Par ailleurs, si un particulier entend acquérir un terrain à construction, l’organisme emprunteur n’accorde le prêt que progressivement au fur et à mesure des appels de fonds.

Suite à ce crédit, l’emprunteur doit rembourser son prêteur d’une manière mensuelle pour une période convenue à l’avance.

Comment faire pour obtenir un crédit immobilier ?

Les organismes emprunteurs et les organismes intermédiaires en opérations de banque et en services de paiements exposent d’une façon régulière les informations et caractéristiques sur les différents crédits immobiliers valables.

Ces informations précisent essentiellement :

  • L’objet et la durée du crédit
  • Le taux proposé de ce crédit
  • Le remboursement de ce crédit
  • Des informations sur la somme totale du crédit et du taux
    effectif global correspondant
  • Les différentes garanties (hypothèques ou cautionnement) pour
    assurer le remboursement du crédit

Démarches à suivre

Pour obtenir un crédit immobilier ou crédit professionnel afin de financer un projet de construction ou un achat immobilier, le particulier peut s'adresser à un conseiller bancaire.

Ce dernier explicite les modalités et les caractéristiques de chaque offre de crédit pour donner plusieurs propositions et solutions adaptables au client.

Ceci peut se faire également en passant par un courtier en crédit immobilier (ou un “courtier en prêt immobilier”), dont la tâche principale consiste à faire l’intermédiaire entre le domaine professionnel de la finance et le client porteur d’un projet immobilier.

Le courtier joue le rôle d’un accompagnateur qui facilite la démarche de recherche et de négociation du crédit en fonction des besoins du particulier pour lui garantir l’offre la plus avantageuse sur le marché.

Les taux d'intérêt d'un crédit immobilier

Un taux d’intérêt est le pourcentage de la rémunération d’une banque sur le montant accordé à un emprunteur.

Un crédit immobilier sur le marché peut proposer deux types de taux d’intérêt: fixe ou variable.

Les taux d’intérêt fixes sont définis à l’avance et précisent les mensualités à payer sans pouvoir changer leur valeur.

Les taux d’intérêt variables sont définis en fonction d’un indice de référence. Le calcul de la révision d’un taux d’intérêt variable dépend de la variation de ce taux de référence qui peut augmenter ou baisser. Dans ce cas, si le taux d’intérêt du prêt est variable, le coût total du crédit reste indéfini, sachant que le coût total du crédit correspond à la totalité des frais et des intérêts liés à l’obtention du crédit.

Le taux d’intérêt variable peut être « capé » si le contrat du crédit précise une limite de la variation globale de l’intérêt, à la hausse ou à la baisse.

Taux Effectif global (TEG) et Taux Annuel Effectif global (TAEG):

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), appelé jadis le Taux Effectif Global (TEG) est défini comme étant le coût total du crédit pour le consommateur.

Il s’agit en fait du montant que le bénéficiaire du crédit doit verser, en plus de la somme empruntée. Il est en effet plus important que le taux nominal.

Il est donc conseillé de prendre en considération le taux effectif global au moment de la négociation du crédit pour faire la comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs.

Les frais annexes au crédit immobilier :

Pour l’obtention d’un crédit immobilier, un particulier doit anticiper les frais obligatoires à payer.

Les frais immédiats :
- Les frais d’agence
- Les frais de notaire
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie

Les frais à payer à long terme :
- L’assurance emprunteur
- Les frais d’assurance d’habitation
- Les impôts locaux
- Les frais bancaires

Le taux d’usure, c’est quoi?

Le taux d’usure correspond au taux effectif global maximal qu’un organisme de crédit est autorisé à appliquer à un crédit immobilier.

Si un TAEG d’un crédit dépasse d’un tiers le taux effectif moyen appliqué lors du trimestre précédent, le prêt est considéré comme usuraire.

Lorsqu’un organisme pratique un taux usuraire, il est menacé de 2 ans d’emprisonnement avec une peine d’amende de de 300 000 €, selon l’article L341-50 du Code de la consommation.

Les seuils d’usure sont fixés en fonction des taux effectifs moyens appliqués par les organismes du crédit et sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

La variation des seuils d’usure dépend de la somme empruntée, du délai de l’emprunt et de la nature du prêt (à taux fixe ou variable).

Quelles garanties à couvrir ?

Les organismes prêteurs font usage de garanties lors de l’accord des crédits immobiliers pour garantir leur remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur.

Les garanties proposées diffèrent selon la nature de l’organisme emprunteur et se répartissent selon 4 types :

- Les hypothèques conventionnelles

- En cas de l’acquisition d’un terrain à construction, les organismes de prêt demandent des hypothèques pour garantir les biens non tangibles.

- Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier déjà construit, les organismes de prêt demandent l’hypothèque et l’inscription en privilège de prêteur de deniers.

- Les cautions bancaires

Ce sont les garanties de prêt des sociétés de cautionnement créées par les organismes emprunteurs. Elles englobent les cautions suivantes :

. La caution crédit logement
. La caution SACCEF
. La caution CMH
. La caution CAMCA
. La caution SOCAMI
. Casden fonctionnaire

- Les cautions mutuelles
Les fonctionnaires d’une certaine catégorie peuvent avoir accès à une caution mutuelle de fonctionnaire.

- Les nantissements
Le nantissement est une garantie dépendant d’une somme d’argent bloquée mise par l’emprunteur pour garantir son prêt.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une assurance temporaire à laquelle un particulier peut avoir accès dans le cas de la mise en place d’un crédit.

L’assurance emprunteur prend en charge une partie ou la totalité du crédit en cas d’incidents. Bien qu’elle reste non obligatoire pour l’obtention d’un crédit immobilier, certains organismes emprunteurs peuvent l’exiger.

Un particulier peut aussi choisir volontiers d’y recourir pour se protéger contre les différents incidents qui peuvent survenir (décès, perte d’emploi, perte d’autonomie en cas d’investissement locatif.)